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中國房地產(chǎn)中介服務行業(yè)的發(fā)展前景分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2009-8-24
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中國房地產(chǎn)中介服務行業(yè)的發(fā)展前景
2009-2012年中國太陽能光電建筑行業(yè)深度調(diào)研及投 本研究咨詢報告主要依據(jù)國家統(tǒng)計局、國家工業(yè)和信息化部、國家海關總署、國家發(fā)改委、國務院發(fā)展研2009-2012年武漢房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局與投資戰(zhàn)略研 2009年上半年，肆虐全球的金融危機方興未艾，所有人對房地產(chǎn)行業(yè)春天的到來都不抱太大希望，然2009-2012年深圳房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局與投資戰(zhàn)略研 2009年1～5月深圳市一、二手房市場銷售態(tài)勢已經(jīng)達到甚至超過2007年同期銷售的水平，而旺2009-2012年上海房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局與投資戰(zhàn)略研 2009年上半年上海房地產(chǎn)增加值增幅是回升的，房地產(chǎn)市場總體上保持健康穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢。一是房地
房地產(chǎn)中介服務行業(yè)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的重要組成部分，是房地產(chǎn)商品房生產(chǎn)、流通和消費不可或缺的媒介和橋梁。其涉及房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的前、中、后期，廣泛開展房地產(chǎn)顧問咨詢、土地評估、營銷策劃、代理銷售、經(jīng)紀、房地產(chǎn)按揭等業(yè)務。我國房地產(chǎn)中介服務行業(yè)隨房地產(chǎn)行業(yè)市場化改革發(fā)展而來，其專業(yè)化程度逐步提高，行業(yè)價值不斷得到體現(xiàn)，市場前景十分廣闊。
一、我國房地產(chǎn)中介服務行業(yè)的發(fā)展階段
房地產(chǎn)中介服務行業(yè)在國外已有近百年歷史，在我國僅發(fā)展了二十多年，仍屬于年輕的朝陽行業(yè)。其發(fā)展過程可以分為1988-1995年的萌芽階段，1996-1999年的起步階段和2000至今的快速發(fā)展階段。
萌芽階段(1988-1995年)
1988年12月深圳成立了國際房地產(chǎn)咨詢股份有限公司，成為我國第一家房地產(chǎn)中介服務企業(yè)。1991年，深圳的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司發(fā)展到11家。90年代前后，上海也出現(xiàn)了少量房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)。 1993年，深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀機構達到了近70家，同時來自港臺的達利行和九鼎軒等代理商開始入駐北京，帶動了本土代理企業(yè)的紛紛成立。
起步階段(1996-1999)
1996年《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》頒布施行后，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的地位逐步為社會所承認。1997年的房地產(chǎn)市場調(diào)整使房地產(chǎn)中介服務企業(yè)紛紛登上舞臺，深度介于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。1998年出臺“23號文”停止福利化分房，一方面促進了大量存量房進入流通渠道，另一方面也使增量房成交放大，從而使房地產(chǎn)中介服務行業(yè)獲得了快速的發(fā)展。
快速發(fā)展期(2000至今)
1998年開始的全面住房體制改革使房地產(chǎn)中介服務行業(yè)開始進入快速發(fā)展時期。保守估計，目前房地產(chǎn)中介服務機構超過3萬家，從業(yè)人員逾百萬。該時期行業(yè)中成長起一批門店過百、人員過千的大型企業(yè)，如世聯(lián)地產(chǎn)、易居中國、合富輝煌、偉業(yè)顧問等。
二、我國房地產(chǎn)中介服務行業(yè)的重要性
作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，房地產(chǎn)中介服務業(yè)的發(fā)展對促進房地產(chǎn)市場發(fā)展起到了重要的作用。
1、房地產(chǎn)中介服務行業(yè)是房地產(chǎn)市場的潤滑劑
房地產(chǎn)中介服務企業(yè)依靠自己的信息優(yōu)勢和專業(yè)知識優(yōu)勢，提供精確的交易信息與專業(yè)的咨詢建議，促進市場信息的雙向流動。對于消費者可以提供全面的房產(chǎn)信息，縮短交易時間與成本;對于開發(fā)商可以提供準確的市場信息、專業(yè)化的咨詢意見，從而避免市場風險，快速促進開發(fā)與銷售。此外，房地產(chǎn)中介服務企業(yè)還提供一些周邊服務，如房產(chǎn)按揭、IT交易平臺、信息咨詢系統(tǒng)等，諸如此類服務均大大提高了房地產(chǎn)行業(yè)的運行效率，降低了市場的運行風險。
2、房地產(chǎn)中介服務行業(yè)具有較大的社會效益
房地產(chǎn)中介服務行業(yè)具有就業(yè)吸納能力強，資源耗費少等特點，屬于新型朝陽服務業(yè)。其屬于人力密集型行業(yè)，以從業(yè)者為創(chuàng)造價值的主體，在人員擴張方面受其它生產(chǎn)要素的制約較少，在吸納就業(yè)方面具有先天的優(yōu)勢以及巨大的潛力。此外，該行業(yè)以知識與服務創(chuàng)造價值，資源能源耗用極低，符合新型經(jīng)濟發(fā)展的趨勢。
三、我國房地產(chǎn)中介服務行業(yè)的前景展望
作為一個新生的行業(yè)，我國房地產(chǎn)中介服務行業(yè)的未來發(fā)展?jié)摿薮螅渲饕内厔右蛩貋碜杂趦蓚�方面：一是其所依立的房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展;二是行業(yè)本身的進一步生長成熟。
1、房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)向好將創(chuàng)造巨大的市場空間
自從1998年國家實行住房商品化改革之后，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迎來了黃金十年，從1997年至2008年全國商品房銷售面積增長了近六倍，年均增長率達到21%，商品房價格也有較快的增長。同時房地產(chǎn)開發(fā)建設在全國各地也火熱進行，2008年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額達到3.06萬億，占全社會固定資產(chǎn)投資額的18%，為08年GDP的十分之一，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位日益得到加強。雖然08年房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了巨大調(diào)整，市場呈量縮價跌之態(tài)勢，但09年上半年房地產(chǎn)市場快速回暖，各類行業(yè)指標強勁復蘇，仍不改長期向好的態(tài)勢，推動我國房地產(chǎn)持續(xù)向好的基本因素也沒有改變。
基本因素之一是高速增長的國民經(jīng)濟。
改革開放以來，我國年均GDP增速達到9.8%,大大高于全球增速，也高于其它新興市場國家。1990至2008年，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入復合增長率達到8.2%，這一增長每年給房地產(chǎn)市場帶來了巨量的有效需求，此外，經(jīng)濟繁榮也來了商業(yè)地產(chǎn)供求兩旺。受08年金融危機的影響，我國GDP一度出現(xiàn)快速下滑，但目前已經(jīng)止穩(wěn)回升，同時世界銀行預測中國將成為全球最早復蘇的經(jīng)濟體。
據(jù)有關研究表明，當人均GDP在3000-4000美元時，房地產(chǎn)行業(yè)將快速增長，08年我國人均GDP為剛好超過3000美元，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來快速發(fā)展。
基本因素之二是加速中的城市化進程
城市化進程是房地產(chǎn)行業(yè)的引擎之二。根據(jù)納瑟姆的“城市化曲線”，當城市化率處于30%-70%時，城鎮(zhèn)人口迅速增加，城市化進程加速，到2008年我國城市化只有45%，處于城市化中期，發(fā)達國家城市化率普遍在80%左右，世界平均水平也達到50%，我國仍然有較大增長空間。此外，與同等發(fā)展程度國家相比，我國的城市化進程相對滯后。隨著國家政策方針的支持及制度阻障的革除，未來我國城市化進程有可能會變得更加順暢。
按近十年的城市化速度，未來我國將每年新增城市人口1-2千萬， 07年我國的城市人均居住面積為27平方米，按此計算，未來每年的新增商品房需求至少在3億平左右。2008年全國商品房代理銷售比例為47%，房地產(chǎn)中介服務的代理銷售業(yè)務無疑將擁有一個巨大市場。同時龐大的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模也給房地產(chǎn)顧問策劃業(yè)務帶來持續(xù)拓展的機會。另外，由此帶來的存量房的增加以及人們對房屋交易的需求將使得二手經(jīng)紀業(yè)務得到長足的發(fā)展。
2、房地產(chǎn)中介服務行業(yè)的自身發(fā)展將進一步拓展已有的市場空間
房地產(chǎn)中介服務業(yè)的成熟將為自身帶來更大的市場空間，其成熟表現(xiàn)為行業(yè)專業(yè)化程度逐步深化，發(fā)展模式日益成熟，行業(yè)價值的逐步顯現(xiàn)，行業(yè)地位日漸提高。
房地產(chǎn)開發(fā)商在發(fā)展初期往往采取全職能、整個產(chǎn)業(yè)鏈滲透的經(jīng)營模式，自行包攬房地產(chǎn)開發(fā)銷售的整個環(huán)節(jié)，但隨著市場競爭程度加劇以及房地產(chǎn)中介服務企業(yè)的專業(yè)化提升，房地產(chǎn)中介服務行業(yè)參與的房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈環(huán)節(jié)越來越多，由銷售環(huán)節(jié)向上拓展到調(diào)研、設計、企劃等環(huán)節(jié)，形成了目前所謂的全程代理概念，向下端則拓展到物業(yè)管理、存量房交易等環(huán)節(jié)。同時，房地產(chǎn)中介服務企業(yè)的發(fā)展模式也在逐步完善與成熟。易居中國服務內(nèi)容涵蓋住宅消費產(chǎn)業(yè)鏈的諸多領域，，世聯(lián)地產(chǎn)則形成了“咨詢+實施“的獨特業(yè)務模式。
隨著市場專業(yè)化程度的不斷提高，主流開發(fā)商紛紛將非核心業(yè)務外包，萬科、保利、恒大等開發(fā)商的樓盤幾乎全部均由房地產(chǎn)中介服務企業(yè)代理銷售。08年策劃代理百強企業(yè)銷售額超過7000億元，占全國商品房銷售額的比重達到了歷史的最高水平32.1%，而05年此比例不到20%。另外，全國商品房代理銷售比例由07年的41%快速上升到08年的47%。除了代理銷售業(yè)務，08年的房地產(chǎn)市場重大調(diào)整使得行業(yè)的顧問策劃業(yè)務得到快速發(fā)展，百強企業(yè)的策劃收入增長率同比達到了56%。
雖然我國房地產(chǎn)中介服務行業(yè)在近幾年取得了長足的發(fā)展，但與國外成熟市場相比仍有巨大的差距。如美國，大約85%的物業(yè)交易是通過中介機構完成的，而即使在我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展時間早、市場化程度高，經(jīng)濟發(fā)達的珠三角和長三角地區(qū)，由中介代理的新增商品房的市場份額也才剛剛達到50%;在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展相對不成熟的其他區(qū)域，由中介代理的新增商品房的市場份額約10%-30%，由此可見，房地產(chǎn)中介服務行業(yè)未來業(yè)務具有廣闊的空間。 - ■ 與【中國房地產(chǎn)中介服務行業(yè)的發(fā)展前景分析】相關新聞
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